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南非”包租婆“凭什么三敲港股IPO大门?

更新时间:2019-07-01

  宗峰控股有限公司,成立于2002年,是2018年约翰内斯堡排名第二的批发购物中心。

  香港资本市场吸引力响誉全球,除了去年国内一批新兴科技、医疗、教育和内房公司纷纷伴随着6月28赴港IPO引起一波小高潮后,现在远在南非的“包租婆”也是诚意满满的前来叩门,而且一叩就是三次,颇有“不到黄河心不死”的决心,像极了周星驰电影《功夫》里那个泼辣的包租婆形象。

  这家来自南非约翰内斯堡的物业管理开发商全名为:宗峰控股有限公司,成立于2002年,是2018年约翰内斯堡排名第二的批发购物中心,按总可出租楼面面积计算,宗峰控股的市场份额为15.8%,在约翰内斯堡批发商场中排名第二,其于约翰内斯堡所有购物商场中拥有1.2%的市场份额。

  宗峰控股主要通过自持商业物业,出租和输出物业管理服务来获取收益;自持商业则透过Chung Fung 和 Anchor Projects两个附属公司来收购地块,收购的土地公司再通过将农业、建筑及相关工程工作分包给专业人士进行开发及翻新购物商场。

  目前宗峰控股主要拥有两个商场,即Dragon City Dragon 及 Dragon City AP,这两个商场都位于约翰内斯堡中央商业区的西部;公司业务的营运模式为将两个商场及临时单位的单位出租给租户,而这些租户主要出售包括服装及配件、寝具、以及杂货等货品,除此之外,公司也提供相关增值管理服务,包括保安服务、清洁、维护服务、灭虫处理及废物管理等。

  另外,除了两个自持物业的商场,公司还向独立第三方租用一栋仓库建筑物Dragon City KW,并将仓库分租给租户作储存用途。

  从宗峰控股收益来看:截止至2019年2月28日,宗峰控股近三年收益分别为1.2亿兰特(单位下同)、1.4亿和1.6亿,收益增速在2018财年及2019财年分别为14.5%及12.3%;毛利分别约为1.06亿、1.23亿及1.35亿;公司账面上维持了较为稳定的增长趋势。

  说是账面上维持增长是因为,细看招股书发现,过去三年,公司盈利水平不算稳定,净利率走出下滑曲线,总体甚至还呈现出倒跌态势。

  如上图,2017年-2019年本公司拥有人应占净利润分别为1.93亿、1.47亿和1.64亿;从2017年至2018年下滑了24%,2019年虽然反弹了11.7%,但对比2017年仍然处于倒退水平。

  而之所以会产生这种状况主要是由于宗峰控股这三年的投资物业公平价值不断被提高,分别为1.71亿、1.28亿及1.48亿;但是即便如此,公司整体净利润还是处于下滑状态,所以其经营效率并没有得到改善。

  另一个问题是,据宗峰控股招股书资料,其经营活动现金流量净额也在近两年持续减少:2017年2月底其来自经营活动的现金净额尚有1.05亿,到2018年2月底该数据锐减70.8%至仅有3075.4万,而截至今年2月底,其经营活动现金流量净额已经进一步减少11.1%至2733.3万。

  除了经营活动现金流量净额的剧跌,从上图亦可见,在今年2月底宗峰控股账上现金及现金等价物也较上年同期减少了23.6%至5335.4万,显然,公司目前资金吃紧,此状态也解释了为何宗峰控股会如此急于打开香港资本市场的大门了。

  再从其分类业务收入来看,宗峰控股主营业务分三块:即租金收入、保证金收入和物业管理服务收入;收入占比分别为:54.4%、16.1%和29.5%(如下图)。

  这么看来,宗峰的业务结构非常简单,就是租金+物管增值服务;而如今,面对难以把控的经济环境,这样的业务结构相对比较单一,抗风险能力较弱。

  在出租率方面,宗峰控股达到了超高的出租水平:根据招股书披露,截至2019年4月30日,宗峰控股已建物业的总建筑面积达48431平方米,总可出租面积达35773平方米,主要是出租予两个商场的租户。

  最初两个商场是分为五期兴建,前两期项目在过去三年出租率稳步提高,到目前已经实现100%出租率水平,除却稍有浮动的第三期项目(但目前出租率也超过96%),第四及第五期项目更是连续三年交出100%出租率。据宗峰控股招股书资料,截至今年4月底,其两大商场全五期项目平均出租率已经达到99.2%的高水平。

  从毛利率来看,近三年宗峰毛利率维持很高的水平,达到85.8%、86.3%及84.5%;这一数据对比国内物业管理公司的毛利率5%-30%的水平,显然是惊人的高。

  总体来看,超高的商户出租率和经营高毛利率已经造就了宗峰成为当地成熟的物业管理开发商;但是,另一方面来看,这也意味着,宗峰未来的发展前景将趋于缓慢状态,公司现有可租面积及经营效率已经很难再提高,且由于物业管理这个守住自己一亩三分田吃租过日子的行业里,高无可高就意味着饱和,行业发展遇到了天花板,这就让宗峰处在了瓶颈期的尴尬境地。

  对于此次赴港上市募集资金的用途,宗峰控股在招股书披露为:1)用作提升、扩充及维持宗峰控股的现有购物商场,即Dragon City CF及Dragon City AP;2)用于发展第七期;3)用于透过兴建一幢新购物商场以及配套结构及设施按集团的“Dragon City”品牌发展第六期;4)用于改善及提升集团的行政、营运及内部控制系统;5)用作营运资金及一般企业用途。

  类似宗峰控股这种单纯的商业物业管理公司要实现长效的持续性发展,最直接的方法就是尽可能做大规模,即扩展可租面积,提高经营效率的同时,增加物业管理的增值服务收入;而现阶段最重要的就是一解资金之渴;所以,扩展多元化国际资本市场的融资渠道势在必行;但由于上述存在的各项不明朗风险因素,宗峰控股第三次申报IPO是否能顺利晋级,还仍未可知。